Muchos arrendadores no saben que el SAT les exige tributar bajo el régimen fiscal 606, y no saberlo puede traer multas, recargos y hasta auditorías inesperadas. Según el diario El Norte, alrededor del 73.5 % de las personas que rentan inmuebles en México no están registradas ni pagan impuestos.
El problema va más allá de omitir la declaración: muchas personas aún no entienden cómo funciona este régimen ni qué obligaciones fiscales implica. En este post te explicaremos qué es el régimen 606, cómo se calcula el impuesto y qué requisitos debes cumplir ante el SAT si rentas una propiedad.
¿Qué es el régimen fiscal 606 y cuándo usarlo?
El régimen fiscal 606 es una categoría tributaria que el SAT asigna a las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles. Forma parte del catálogo de regímenes fiscales del SAT y, al activarlo, te comprometes a cumplir con obligaciones como emitir facturas (CFDI), presentar declaraciones y pagar el ISR.
Este régimen se aplica cuando existe un contrato de arrendamiento y pagos periódicos por el uso de un inmueble.
¿Qué propiedades entran en el régimen fiscal 606?
Los tipos de propiedades que entran en el régimen 606 arrendamiento son:
- Casa, habitación o departamentos.
- Locales comerciales.
- Terrenos baldíos o en uso.
- Oficinas, naves o bodegas.
- Espacios industriales.
¿Cuáles son los tipos de deducciones válidos en el régimen fiscal 606?
El régimen fiscal 606 permite calcular el ISR de dos formas distintas: mediante las deducciones ciegas o a través de gastos comprobados. Ambas opciones son válidas ante el SAT, y la elección dependerá de qué tantos egresos tengas y del control que lleves sobre tus facturas y pagos.
¿Qué es la deducción ciega?
La deducción ciega arrendamiento permite restar automáticamente el 35 % de tus ingresos por renta sin necesidad de presentar comprobantes ni facturas. Es una alternativa práctica si:
- Tienes pocos egresos relacionados con el inmueble.
- No cuentas con CFDI válidos o pagos bancarizados.
- Quieres evitar llevar registros contables detallados.
📌 Deducción ciega para arrendamiento – ejemplo
Si durante el año cobraste $120,000 por rentas, puedes deducir automáticamente $42,000 y pagar ISR solo sobre $78,000.
¿Qué son los gastos comprobados?
Este esquema permite deducir egresos reales relacionados con el inmueble, siempre que estén correctamente documentados. Para aplicar esta opción necesitas:
- CFDI por cada gasto.
- Pagos realizados por medios electrónicos.
- Control detallado de tu contabilidad.
📌 Deducción de gastos comprobados – ejemplo
Si cobraste $120,000 en el año y tuviste los siguientes gastos:
- $8,000 en mantenimiento
- $3,500 en predial
- $2,500 en seguro del inmueble
Y todos esos gastos cuentan con CFDI y se pagaron por medios electrónicos, puedes deducir $14,000. En este caso, tu ingreso declarable sería de $106,000.
¿Qué gastos se pueden deducir del ISR en el régimen fiscal 606?
Al rentar un inmueble y tributar bajo el régimen fiscal 606, puedes restar ciertos gastos de tus ingresos antes de calcular el ISR. Estas deducciones están permitidas por el SAT siempre que cumplan dos condiciones: estén relacionadas directamente con el inmueble arrendado y cuenten con factura CFDI válida.
Es importante conocer los tipos de gastos para facturación que el SAT acepta como deducibles, ya que no cualquier egreso califica. En el caso de las deducciones por gastos comprobados, estos son los más comunes asociados con el régimen 606:
- Mantenimiento del inmueble: incluye reparaciones menores, pintura, plomería, jardinería o limpieza.
- Pago de predial: este impuesto municipal es 100% deducible si corresponde al inmueble arrendado.
- Intereses reales de créditos hipotecarios: aplica si el bien fue adquirido mediante financiamiento y los pagos generan intereses deducibles.
- Seguros relacionados con el inmueble: como el seguro contra daños o el seguro de responsabilidad civil del arrendador.
- Honorarios o comisiones de administración: aplica en caso de que una inmobiliaria o un tercero que gestione la propiedad.
¿Cuáles son los usos del CFDI válidos en el régimen 606?
Para cumplir con las obligaciones del régimen 606, además de generar el CFDI, debes seleccionar el uso del comprobante adecuado, ya que esto le da validez ante el SAT. Este detalle influye en que tus ingresos y egresos se reconozcan de forma correcta.
El Anexo 20 del SAT establece los usos permitidos del CFDI para quienes tributan bajo el régimen 606. Entre los más comunes están:
- G03 – Gastos en general: cuando el arrendatario deduce la renta como parte de sus gastos operativos.
- I01 – Construcciones: utilizado por empresas o profesionistas que rentan inmuebles vinculados con obras o edificaciones.
- D01 al D10 – Deducciones personales: aplicable en casos donde el gasto por renta puede relacionarse con deducciones personales válidas, como intereses reales de créditos.
- CP01 – Pagos: se usa cuando el CFDI se emite al momento de recibir el pago, sin especificar en ese momento el concepto detallado.
- S01 – Sin efectos fiscales: para comprobantes informativos o cuando el receptor no necesita deducir el pago.
📌 Ejemplo: si cobras la renta en enero y el arrendatario te paga por transferencia, deberás emitir un CFDI con uso CP01, indicando la fecha y la forma de pago exacta.
¿Cómo calcular el ISR en el régimen fiscal 606?
El cálculo del ISR en el régimen fiscal 606 se basa en una tabla progresiva que aparece en el artículo 96 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Esta tabla asigna diferentes porcentajes de impuestos según el nivel de ingresos mensuales declarados, es decir, cuánto más alto el ingreso, mayor será el porcentaje.
En ciertos casos, el arrendatario puede retener una parte del impuesto directamente al momento de pagar la renta. Si eso ocurre, debe entregarte una constancia de retención de impuestos, que se considera un anticipo del ISR en tu declaración.
¿Qué incluye este proceso?
- Pago mensual provisional: se calcula con base en el ingreso del mes, aplicando la tabla del artículo 96 de la LISR.
- Retenciones (cuando aplican): en algunos contratos, el arrendatario retiene un porcentaje y lo entera directamente al SAT.
- Declaración anual obligatoria: se acumulan todos los ingresos del año, se ajustan deducciones y se determina si hay impuesto a pagar o saldo a favor.
📌 Ejemplo: si rentas un local por $15,000 al mes, y aplicas deducción ciega (35%), declaras $9,750 como ingreso gravable. Según la tabla vigente, el ISR estimado va del 10% al 15%, lo que da un impuesto mensual de entre $975 y $1,462 aproximadamente.
¿Cómo afecta el régimen fiscal 606 al arrendamiento de inmuebles?
El arrendamiento implica recibir un pago por prestar un inmueble, pero también es una relación legal y fiscal que requiere formalidad. Bajo el régimen 606, ese ingreso debe ser declarado ante el SAT y, dependiendo del tipo de inmueble y uso, se puede acceder a deducciones de arrendamiento válidas ante el SAT.
Aquí te explicamos las características más importantes del arrendamiento con un enfoque claro y práctico:
- Relación legal entre arrendador y arrendatario: implica un contrato, verbal o escrito, que establece el uso temporal del inmueble a cambio de un pago. Este contrato sirve como respaldo ante cualquier revisión fiscal.
- Genera ingresos sujetos a ISR: cualquier renta que recibas por un inmueble debe incluirse en tu declaración mensual o anual, según lo marque el régimen fiscal 606.
- Requiere emisión de CFDI: cada vez que recibes un pago, es obligatorio emitir un CFDI. Esto da formalidad a la operación y permite deducir ciertos gastos asociados.
- Se pueden aplicar deducciones fiscales: el SAT permite deducir gastos relacionados con el inmueble, como mantenimiento, predial o seguros, pero estas deducciones solo aplican si tienen facturas válidas y los pagos se realizaron por medios electrónicos.
👉 Ejemplo: si rentas un local por $12,000 al mes, estás generando ingresos por arrendamiento ISR que deben declararse.
¿Cuáles son las obligaciones fiscales del régimen fiscal 606 para arrendadores?
Estar dado de alta en el régimen fiscal 606 es un compromiso fiscal que requiere llevar orden, emitir comprobantes y reportar tus movimientos mes a mes ante el SAT. Y aunque parece complicado, hacerlo correctamente puede evitarte multas y abrir la puerta a deducciones fiscales legítimas.
Estas son tus obligaciones fiscales si recibes pagos por arrendamiento en México:
1. Inscríbete en el SAT o actualiza tu RFC
Para tributar correctamente bajo el régimen fiscal 606, debes estar dado de alta ante el SAT como persona física con actividad económica. Al registrarte por primera vez o al agregar esta actividad a tu RFC, es obligatorio seleccionar el código 606, que corresponde a ingresos por arrendamiento de inmuebles.
Si ya cuentas con RFC y agregas el arrendamiento como nueva fuente de ingresos, también tienes que actualizar tus obligaciones fiscales para que el régimen 606 quede registrado. El SAT solo reconoce los ingresos por renta cuando están vinculados a una actividad registrada formalmente.
📌 Si omites este registro, podrías tener consecuencias como:
- No poder emitir facturas CFDI.
- Perder el derecho a aplicar deducciones arrendamiento de inmuebles.
- Recibir sanciones por ingresos no reportados.
2. Genera un CFDI por cada pago recibido
Una de las principales obligaciones dentro del régimen fiscal 606 es emitir una factura CFDI por cada ingreso que recibas por concepto de renta. Esta factura es obligatoria, sin importar el monto ni la frecuencia del ingreso, y garantiza que tu actividad esté registrada correctamente ante el SAT.
Además de cumplir con la ley, generar un CFDI te permite mantener tu contabilidad electrónica en orden y demostrar tus ingresos por arrendamiento si en algún momento lo necesitas, por ejemplo, al solicitar un crédito o durante una revisión fiscal:
📌 Para emitir un CFDI válido, toma en cuenta lo siguiente:
- Debe generarse un CFDI por cada pago recibido.
- Incluir los datos correctos del arrendatario.
- Usar tu e.firma o contraseña del SAT.
- Agregar la dirección del inmueble y la cuenta predial.
Con un software contable puedes automatizar tus facturas y evitar errores en tus CFDI bajo el régimen fiscal 606.
3. Declara tus ingresos mes a mes (y cada año)
Cada mes, como parte del régimen fiscal 606, debes presentar una declaración provisional de ISR, donde calculas el impuesto con base en los ingresos por renta y las deducciones aplicables. Esta obligación te mantiene al día con el SAT y evita multas por omisión.
Al cierre del ejercicio fiscal, también debes entregar una declaración anual. En ella se suman todos los ingresos del año, se recalcula el ISR y se determina si tienes un saldo a favor o por pagar.
📌 Toma en cuenta los siguientes plazos:
- Declaración mensual: a más tardar el día 17 de cada mes.
- Declaración anual: entre enero y abril del año siguiente.
4. Usa tu e.firma y activa el Buzón Tributario
Si formas parte del régimen fiscal 606, usar herramientas digitales como la e.firma y el Buzón Tributario no es opcional. Ambas son indispensables porque son medios que el SAT utiliza para validar tu identidad, gestionar tus trámites en línea y enviarte notificaciones oficiales sobre cualquier asunto fiscal.
📌 ¿Qué debes saber sobre cada una?
- e.firma (antes Firma Electrónica Avanzada): es un archivo digital que valida tu identidad fiscal y permite realizar trámites electrónicos ante el SAT.
- Buzón Tributario: es el canal de comunicación oficial donde recibirás avisos, requerimientos y recordatorios relacionados con tus obligaciones fiscales.
Cumple con tus obligaciones en el régimen 606 con Abaccor
Si tienes una empresa que renta inmuebles o una habitación y recibes ingresos por ese uso, debes incluir el régimen fiscal 606 como parte de tus obligaciones fiscales. Esta es una forma de cumplir con el SAT, aplicar deducciones válidas y reducir legalmente el impuesto que pagas por esos ingresos.
Con Abaccor te ayudamos a hacerlo más fácil. Nuestro sistema contable emite CFDI automáticamente y descarga tu información directamente del portal del SAT. Además, puedes consultar reportes en tiempo real para conocer el estado fiscal de tus ingresos y saber si tu empresa tuvo utilidades este año.
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